KOWR a nieruchomości rolne – porady od Kancelarii Adwokackiej
KOWR (tj. Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa) powstał dnia 1 września 2017 roku na mocy ustawy z dnia 10 lutego 2017 r. (Dz. U. 2017. Poz. 623). KOWR w znacznej mierze przejął zadania dwóch agencji rolnych – Agencji Rynku Rolnego i Agencji Nieruchomości Rolnych, które przestały istnieć z dniem powołania Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Jednym z głównych zadań KOWR jest nadzór nad obrotem ziemią rolną. W praktyce wiąże się on z szeregiem warunków, jakie muszą spełnić strony umowy cywilnoprawnej, by zgodnie z prawem doszło do przekazania prawa własności do nieruchomości rolnej. W konsekwencji, wielu rolników nie do końca zdaje sobie sprawę z tego, komu i na jakich warunkach mogą sprzedać nieruchomość rolną.
Jako Kancelaria Adwokacka specjalizująca się w obsłudze nieruchomości rolnych podpowiadamy rolnikom (a także właścicielom nieruchomości rolnych, którzy nie są zainteresowani prowadzeniem rodzinnego gospodarstwa rolnego), jak zgodnie z prawem zbyć nieruchomość – nie narażając tym samym siebie lub potencjalnego nabywcy na żadne komplikacje.
Zobowiązania KOWR względem nieruchomości rolnych
Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa zobowiązany został do realizacji przepisów wynikających z ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, m.in. w zakresie rozpatrywania wniosków i wydawania decyzji administracyjnych na nabycie nieruchomości rolnych.
Co to oznacza z perspektywy osoby, która planuje zakup nieruchomości rolnej? Wszystko zależy od tego, kim jest ta osoba i jak dużą nieruchomość planuje nabyć. Zgodnie z obowiązującymi przepisami w określonych warunkach, nabycie nieruchomości rolnej wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa. Musi być ona także wyrażona w drodze decyzji administracyjnej.
W pozostałych przypadkach zgoda ta nie jest wymagana. Funkcjonuje również zapis umożliwiający nabycie nieruchomości rolnej każdemu (rolnikowi oraz osobie niespełniającej wymogów rolnika indywidualnego), bez wymaganej zgody Dyrektora Generalnego KOWR.
Kiedy możemy sprzedać nieruchomość rolną bez zgody KOWR?
Właściciel nieruchomości rolnej ma prawo zbyć nieruchomość, przy czym zarówno on, jak i nabywca muszą spełnić określone wymogi. Bez zgody Dyrektora Generalnego KOWR możemy sprzedać nieruchomość rolną każdemu wyłącznie wtedy, gdy jej powierzchnia mieści się w przedziale od 0,3 ha do 0,9999 ha. Oznacza to, że sprzedając nieruchomości rolne o powierzchni większej niż 0,9999 ha, jesteśmy w pewnym sensie ograniczeni pod względem wyboru przyszłego nabywcy. Bez zgody KOWR, taką nieruchomość może nabyć osoba spełniająca wymogi rolnika indywidualnego lub podmiot wymieniony w art. 2a ust. 3 pkt 1 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego. W przeciwnym razie niezbędne będzie uzyskanie wspomnianej wcześniej zgody Dyrektora Generalnego KOWR, która wyrażona zostanie w drodze decyzji administracyjnej. Metoda wyrażenia zgody jest tu bardzo istotna, gdyż każda inna forma nie jest wiążąca.
Co ważne, w przypadku zbywania nieruchomości rolnej, która ma wejść w skład wspólnoty majątkowej małżeńskiej, wystarczy że jeden z małżonków spełnia określone w ustawie wymogi dotyczące jej zakupu. Oznacza to, że mąż lub żona spełnią warunki tytułu rolnika indywidualnego.
W jakich sytuacjach można przenieść prawo własności nieruchomości rolnej bez uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR?
Obowiązujące prawo przewiduje szereg sytuacji, w których nieruchomości rolne mogą być nabyte bez wymogu uzyskania zgody KOWR. Zalicza się do nich nabycie nieruchomości:
- przez osobę bliską zbywcy,
- mniejszej niż 1ha (opisane powyżej),
- w wyniku zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego po ustaniu małżeństwa oraz działu spadku,
- do którego doszło w toku postępowania egzekucyjnego i upadłościowego,
- do którego doszło w wyniku podziału, przekształcenia lub łączenia spółek prawa handlowego.
Nieruchomości rolne – jak uzyskać zgodę na ich nabycie?
W sytuacji, w której warunkiem nabycia przez nas nieruchomości rolnej jest uzyskanie zgody KOWR, niezbędne jest przeprowadzenie stosownego postępowania administracyjnego. Toczy się ono na wniosek:
- zbywcy nieruchomości rolnej,
- osoby fizycznej posiadającej kwalifikacje rolnicze i zamierzającej utworzyć gospodarstwo rodzinne (nabywcy),
- osoby fizycznej zamierzającej powiększyć gospodarstwo rolne (nabywcy),
- uczelni nabywającej nieruchomość rolną,
- inwestora, o którym mowa w art. 2a ust. 4 pkt 5 ustawy, realizującego inwestycję celu publicznego.
Oznacza to, że każda ze wskazanych powyżej osób i instytucji może wystąpić z wnioskiem o uzyskanie zgody na zakup nieruchomości rolnej. Co ważne, przepisy ustawy nie nakładają obowiązku posługiwania się sformalizowanym drukiem wniosku.
Teoretyczne ułatwienie z praktycznego punktu widzenia może prowadzić do wielu trudności, gdyż wniosek (by spełniał swoją rolę) musi zawierać określone informacje oraz stosowne załączniki. Jednocześnie (jako dowody potwierdzające spełnienie warunków do uzyskania zgody Dyrektora Generalnego KOWR) należy dopuścić wszystko, co może się przyczynić do wyjaśnienia sprawy, a nie jest sprzeczne z prawem. Kompletny wniosek o wydanie zgody na zakup nieruchomości rolnej należy złożyć w oryginale we właściwym ze względu na miejsce położenia nieruchomości Oddziale Terenowym Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.
Działająca na terenie całej Polski Kancelaria Adwokacka Adwokata Wiktora Pieleckiego od lat wspiera zbywców i nabywców nieruchomości rolnych, m.in. w zakresie przygotowywania wniosków w postępowaniach administracyjnych o wydanie zgody na zakup ziemi rolnej. Naszym Klientom zapewniamy kompleksową obsługę prawną i doradczą w zakresie postępowań wynikających z woli sprzedaży/nabycia nieruchomości rolnej, jak również innych form nabycia praw własności do nieruchomości. Pomagamy również w uregulowaniu sytuacji prawnej nieruchomości, przeprowadzeniu spraw spadkowych, czy podziale majątku. Nasza Kancelaria Adwokacka to miejsce, w którym jesteście Państwo w stanie załatwić wszystkie sprawy dotyczące nieruchomości i ziemi rolnych.
